به گزارش خبرگزاری مهر، فردین یزدانی در نشست تخصصی برنامه‌ریزی شهری- سیاستگذاری زمین در پردیس هنرهای زیبای دانشگاه تهران به تجزیه و تحلیل کارآمدی و ناکارآمدی برنامه‌ریزی شهری و سیاستگذاری زمین پرداخت و گفت: ارکان اقتصاد شهری شامل بازار سرمایه، بازار کار و بازار زمین است. از آنجاییکه بازار زمین پایه اساسی استقرار فعالیت‌ها و رشد اقتصادی شهری به شمار می‌رود اگر این بازار خوب کار نکند سایر بخش‌ها تحت تاثیر آن قرار خواهد گرفت.
عضو تیم بازنگری طرح جامع مسکن، افزود: کارکرد بازار زمین شامل تعامل بین خریداران و فروشندگان، تعیین سطح قیمت زمین از طریق متغیر قیمت است که متغیر قمیت خود موجب تخصیص زمین به کاربری‌های مختلف و همچنین موجب افزایش ضریب اطمینان استفاده مناسب از آن می‌شود.
وی با اشاره به اینکه دو نوع تقاضا برای مسکن وجود دارد گفت: تقاضای زمین از طرف استفاده‌کنندگان و سرمایه‌گذاران دو نوع تقاضای متفاوت است که بیانگر تفاوت ارزش مصرفی از ارزش مبادله را نشان می‌دهد. همچنین عملکرد بازار زمین در شرایطی مناسب تعریف می‌شود که شامل کارآمدی، توسعه پایدار و سازگاری است.
این کارشناس اقتصاد مسکن، شکست بازار زمین را محصول آشوب، انحصار و رفتار غیرعقلایی دانست و در بیان دو رویکرد متصور برای آن به منتقدان و معتقدین بازار اشاره کرد و گفت: منتقدین بازار قیمت بالای مسکن را ناشی از قیمت زمین می‌دانند و معتقدین در مقابل قیمت بالای زمین را ناشی از قمیت بالای مسکن برمی‌شمارند.
یزدانی تصریح کرد: بازار زمین عملا بدون دخالت دولت ناکارآمد است زیرا نسبت هزینه مربوط به معاملات قمیت بالاست. همچنین دستیابی نامناسب، وجود ثبات فضایی و ایجاد رانت و بالا بودن فعالیت احتکار زمین نشان می‌دهد که دولت باید در این زمینه دخالت کند.
وی گفت: در دوره ۷۰ تا ۸۴ دولت توانسته بود ۳۱ درصد تقاضا برای زمین مسکونی را فراهم کند و سهم زمین در هزینه تولید ۴۹ درصد بود. همچنین الگوهای واگذاری زمین به ویژه برای خانواده های کم درآمد تناسب نداشت و به همین خاطر نیز در طی این سال ها روند فزاینده قیمت زمین را شاهد بودیم.
یزدانی افزود: روند ساخت و ساز در سال های ۷۰ تا ۸۴ نشان می دهد که فعالیت سوداگرایانه بالا و ریسک نیز بالا بود و همچنین منابع تصمیم گیرنده و تصمیم ساز نیز متفاوت بودند. کارشناس اقتصاد مسکن دوره ۸۴ تا ۹۲ را دوره مطرح شدن بحث مدیریت شهری و رهاسازی کامل بازار زمین و عدم مداخله دولت برشمرد و گفت: دولت در این سال‌ها با وگذاری صرف مسکن مهر باعث قوی شدن جریان سوداگرایانه شد و به دنبال آن نهادهای شبه عمومی همچون بانک ها وارد بازار شدند و باعث افزایش سهم زمین از ۴۸ به ۵۴ درصد شدند. افزایش نرخ سود از ۲۶ به ۵۸ درصد و نرخ متوسط بازدهی در بازار زمین به ۳۳ درصد شاخص های بازار در آن دوره بودند.
وی ساختار هزینه تولید و قیمت مسکن را از سال ۹۰ تا ۹۴ تحلیل کرد و گفت: متوسط رشد سالانه قیمت زمین در این سال‌ها ۴۴ درصد، متوسط رشد سالانه هزینه ساخت مسکن ۲۰ درصد و متوسط رشد سالانه قیمت مسکن نیز ۲۴ درصد بود.
یزدانی در پایان گفت: افزایش منابع مالی یعنی جذب پول برای زمین و مازاد نقدینگی که می‌توانست به رضد تقاضای موثر مسکن برای گروه های کم درآمد تبدیل شود به زمین اختصاص یافت و کل اقتصاد را دچار بحران کرد. به همین خاطر نیز انباشت سرمایه در این بخش ضرورت دخالت قوی و موثر دولت را برای کاهش رانت و سودجویی در این بخش می‌طلبد.
نظر شما