۶۵درصد معاملات مسکن سرمایه‌ای است/مالیات بر عایدی؛ تنظیم‌گر بازار

به گزارش خبرنگار مهر، در سال‌های اخیر رشد غیرمنطقی قیمت‌ها در حوزه مسکن قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده؛ به طوری که دیگر قیمت ملک هیچ تناسبی با ارزش واقعی آن ندارد.

عامل اصلی این اتفاقات نامطلوب در عرصه مسکن، هدایت ناصحیح نقدینگی است. به این صورت که مسئولین با غفلت از سفته بازان و سوداگران به راحتی به این افراد اجازه جولان در بازار غیر مولد را دادند و بازار مولد که ایجاد اشتغال و رونق کسب و کار را به دنبال دارد از این حجم نقدینگی محروم شد.

برخی از افراد بدون آنکه مسکنی را تولید کنند صرفا با خرید و فروش چندین ملک، سودهای باد آورده بالایی را به دست آوردند و با توجه به اینکه این‌گونه کسب درآمد بسیار راحت و کم ریسک بود به کار خود ادامه داده و منجر به افزایش قیمت مسکن شدند.

سوداگری عامل ضرر سازنده و خریدار

افزایش سوداگری در حوزه مسکن علاوه بر اینکه توان خرید را از مردم گرفت منجر به رکود تولید و ساخت مسکن و به‌تبع آن ضرر سازندگان شد به طوری که طبق آمارها ساخت و ساز در کشور به حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال رسیده است.

رکود در ساخت منجر به رکود در سایر بخش‌های اقتصادی شده است؛ زیرا حوزه مسکن با بیش از ۱۰۰ صنعت ارتباط مستقیم دارد و با هر ۲ میلیارد سرمایه‌گذاری در این بخش ۱۰۰ نفر به صورت پایدار شاغل می‌شوند.

سیاست مالیاتی برتر از سیاست تحریک تقاضا

برای تغییر وضعیت فعلی در این بخش کارشناسان دو سیاست را پیشنهاد می‌دهند. یکی سیاست تحریک تقاضا برای توانمندسازی مردم با انواع تسهیلات، برای خروج از رکود است که در سالیان گذشته ناموفق بوده و هر زمان وام خرید افزایش یافته قیمت ملک هم به‌تناسب بالا رفته و تنها با رونق موقت و چند ماهه مواجه شده؛ زیرا در سال‌های متمادی عرضه و تولید مسکن کمتر از میزان تقاضا بوده و در حال حاضر نیز به ازای ۱۰۶ خانوار ۱۰۰ مسکن وجود دارد، بنابراین به علت تورم ناشی از این سیاست، بازار مجددا در رکود عمیق‌تری فرو رفته است.

سیاست دوم که با خروج سوداگران و دلالان همراه است، اخذ مالیات از تقاضاهای سرمایه‌ای یا مالیات بر عایدی سرمایه است. در حقیقت یکی از عوامل ناکارآمدی در بازار مسکن رشد و گسترش پدیده سفته بازی و تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن به گونه ای که سهم تقاضاهای سرمایه‌ای در این بخش از ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۵۸ درصد سال ۱۳۸۰ و به بیش از ۶۵ درصد در سال ۹۵ رسیده است.

کشورهای توسعه یافته به منظور جلوگیری از تقاضاهای سوداگرانه از اهرم مالیات به عنوان تنظیم گر اقتصاد استفاده می‌کنند. یکی از این مالیات‌ها، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است که به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود.

مالیات بر عایدی سرمایه رونق خرید و فروش ملک را به دنبال دارد

این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند. علاوه بر موارد اشاره شده باید خاطرنشان کرد که با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر نقل و انتقال فعلی املاک حذف خواهد شد.

لازم به ذکر است از درآمد این مالیات می‌توان برای اختصاص زمین ارزان یا تسهیلات به سازندگان استفاده کرد تا با تولید و عرضه بیشتر مسکن متناسب با نیاز خانوارها، قیمت واحدهای مسکونی کاهش یابد و زوجین و خانه‌اولی‌ها به‌راحتی بتوانند برای خود سرپناه تهیه کنند.

با توجه به موارد ذکر شده با خروج دلالان از این بخش قیمت مسکن به تناسب با قدرت خرید مردم بالا می‌رود و دیگر شاهد قیمت‌های نجومی نخواهیم بود. همچنین که مسکن کالایی اساسی و ضروری برای افراد جامعه است؛ بنابراین طبق طرح جامع مسکن تولید سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی برای کشور ضروری بوده و راه تولید برای سازندگان باز است؛ از این رو با ساخت این تعداد از خانه به صورت سالیانه و خرید و فروش آن توسط سازندگان، سرعت گردش سرمایه افزایش یافته و رونق پایدار به این بازار حیاتی باز خواهد گشت.

تجربیات جهانی نشان می‌دهد که باید با اعمال این مالیات، این روند تسریع شود تا سرمایه‌گذاران واقعی که به سود معقول و واقعی راضی هستند به سمت ساخت و ساز خانه‌های متناسب با نیاز مردم حرکت کرده و سرمایه‌گذاران غیر واقعی و سوداگران، از بازار مسکن خارج شوند. با عرضه این واحدها در بازار نیز بدیهی است که قیمت مسکن و اجاره‌بها کاهش خواهد یافت.