معاملات قولنامه‌ای یا ابزار کلاهبرداری؟

به گزارش خبرنگار مهر یکی از پر رفت و آمدترین طرح‌ها بین مجلس و شورای نگهبان «طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول» است که از سال ۱۳۹۵ تاکنون مجلس ۵ بار اقدام به اصلاح ایرادات شورای نگهبان کرده و هر بار با ایراداتی از سوی نگهبان مجدد به مجلس برگشت خورده است. در حال حاضر نیز به دلیل اصرار مجلس بر نظر خود، طرح برای بررسی به مجمع تشخیص مصلحت نظام فرستاده شده است.

به اعتقاد بسیاری از کارشناسان این طرح می‌تواند مشکلات فراوانی که معاملات غیررسمی در کشور ایجاد کرده و مانع از اجرای سیاست‌گذاری‌های درست در کشور شده‌اند را برطرف کند و جلوی بسیاری از مفاسد در حوزه املاک و اراضی را بگیرد.

اخیراً نیز رهبر انقلاب در دیدار با رئیس، مسئولان و جمعی از کارکنان قوه قضائیه به این موضوع اشاره کردند و گفتند که خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

مفاسد ایجاد شده به واسطه اعتبار اسناد و معاملات غیر رسمی در کشور باعث شده تا تعداد زیادی پرونده در قوه قضائیه به جریان بیفتد که هر سال نیز به تعداد آن‌ها افزوده می‌شود. به گفته رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، حدود ۹۰ درصد از پرونده‌های تشکیل شده اراضی و املاک در دستگاه قضائی مربوط به اراضی و املاک قولنامه‌ای است که موجب فروش مال غیر و کلاهبرداری‌های زیادی شده است.

معاملات قولنامه‌ای این امکان را به کلاهبرداران می‌دهد که از بی‌اطلاعی مردم و فضای غیر شفاف معاملات املاک سوءاستفاده کرده و به راحتی و در مدت زمان کوتاهی حاصل دسترنج چندین ساله مردم را به جیب بزنند و یا اینکه زمین‌ها و املاک ملی را غارت کرده و یک شبه راه صد ساله را بروند.

قولنامه‌ها بستری برای پیش فروش یک واحد مسکونی به چند نفر

یکی از شیوه‌های کلاهبرداری با قول‌نامه که کلاهبرداران معمولاً از آن استفاده می‌کنند، پیش فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر است. در این روش کلاهبردار می‌تواند بدون اینکه محدودیتی برای خود قائل باشد یک واحد را به بیش از یک نفر پیش فروش کند و خریدار نیز متوجه فروش واحد مورد نظر به افراد دیگر نشود، چراکه این موضوع در هیچ جایی ثبت نمی‌شود تا امکان استعلام از آن وجود داشته باشد.

در حال حاضر پیش فروش واحدهای ساختمانی بدون تنظیم سند رسمی معتبر است و همین عامل نیز موجب شده تا افراد با تنظیم سند عادی اقدام به پرداخت وجه به کلاهبرداران کنند. در برخی اوقات خریداران تنها فریب کد رهگیری گرفته شده از سامانه املاک کشور را می‌خورند، حال آنکه به دلیل عدم همخوانی پلاک‌های ثبتی املاک و کد رهگیری اساساً امکان گرفتن چند کد رهگیری نیز وجود دارد و همین مسئله نیز خود به عاملی برای پیشرفت کار کلاهبرداران تبدیل شده است.

در مواردی سودجویان یک ملک را یک بار با سند عادی و یک بار با سند رسمی به فروش رسانده‌اند و با دست به دست شدن ملک بین خریداران مختلف، پرونده‌های متعددی در دادگاه شکل گرفته و افراد زیادی متضرر شده‌اند. حال آنکه در صورت بی‌اعتباری اسناد عادی، یک ملک تنها به یک فرد فروخته و از ضرر و زیان به افراد مختلف و صرف شدن وقت و هزینه در دادگاه ‎ ها نیز جلوگیری می‌شد.

تصاحب املاک دیگران به شیوه قانونی!

وضعیت نابسامانی که اعتبار اسناد غیررسمی در کشور ایجاد کرده است باعث شده تا کلاهبرداران بتوانند املاک و اراضی دیگران را نیز کاملاً قانونی تصاحب کنند و حتی برای آن سند رسمی بگیرند. در این روش کلاهبرداری، دو کلاهبردار با همدستی یکدیگر زمین یا ملکی که مدتی صاحب یا صاحبان آن به دلایلی همچون ساکن خارج از کشور بودن یا فوت شدن و بی اطلاعی وراث از آن، بی خبر از وضعیت ملک هستند را مشخص می‌کنند و با تنظیم دو قولنامه، دعوایی صوری بین خود راه می‌اندازند و به دادگاه می‌روند.

با توجه به اینکه دو کلاهبردار با هم همدست هستند یکی از قول‌نامه‌ها را قوی‌تر تنظیم کرده تا کلاهبردار دارای آن بتواند در دادگاه پیروز شود و با پیروزی او برای دریافت سند رسمی اقدام می‌کنند. در این زمان چون مالک اصلی زمین یا ملک در دسترس نیست، غیابی از دادگاه رأی الزام به تنظیم سند رسمی را نیز می‌گیرند و با مراجعه به سازمان ثبت، سند را به نام خود می‌زنند. به این ترتیب کلاهبرداران از مسیر قانونی و تنها به دلیل اعتبار اسناد عادی در دادگاه‌های کشور، صاحب املاک می‌شوند.

کلاهبرداری با اسناد عادی تنها به این موارد ختم نمی‌شود؛ چراکه خریدوفروش املاک و اراضی با این اسناد در کشور کاملاً رواج دارد و از طرفی استفاده از سند نیز به عنوان وثیقه در حوزه‌های مختلف کاملاً مرسوم است. مسئله مهم تفاوت نداشتن اعتبار اسناد غیررسمی و اسناد رسمی در ساختار حقوقی کشور است که کاملاً زمینه را برای سوءاستفاده کلاهبرداران فراهم کرده است.

دستبرد به منابع بانک‌ها با یک برگه کاغذ

به عنوان مثال کلاهبرداران با فروش یک ملک دارای سند رسمی با قول‌نامه، سند رسمی را در رهن بانک قرار می‌دهند و با آن تسهیلات دریافت می‌کنند اما از آنجا که قصد آن‌ها کلاهبرداری است تسهیلات را پرداخت نمی‌کنند و متواری می‌شوند. بانک نیز برای وصول مطالبات خود اقدام به مصادره ملک می‌کند اما به دلیل اینکه خریدار ملک قول‌نامه‌ای به تاریخ قبل از دریافت تسهیلات دارد بانک نمی‌تواند ملک را مصادره کند و به این ترتیب تسهیلات کلاهبرداری شده در ردیف تسهیلات مشکوک الوصول بانک قرار می‌گیرد.

اعتبار معاملات قولنامه‌ای نه تنها ورودی پرونده به قوه قضائیه را افزایش داده بلکه باعث پیچیده شدن فرآیند رسیدگی به دعاوی و سخت شدن روند اجرای احکام و نیز اطاله دادرسی شده است. موارد بسیاری وجود دارد که افراد در دادگاه محکوم به پرداخت مطالبات طلبکار می‌شوند اما به دلیل اینکه دارایی‌های آن‌ها دارای سند رسمی نیست شناسایی آن نیز برای دادگاه امکان‌پذیر نیست، به همین خاطر طلبکار برای رسیدن به حق خود باید شخصاً اقدام به شناسایی اموال بدهکار کند. این مسئله علاوه بر اینکه زمان دادرسی را افزایش می‌دهد باعث تضییع حقوق فرد طلبکار نیز می‌شود؛ چراکه ممکن است این فرد موفق به شناسایی اموال بدهکار نشود.

مسعود ستایشی، سخنگوی قوه قضائیه اخیراً در یک برنامه تلویزیونی اظهار داشت: یکی از مواردی که در سند تحول قضائی به آن تأکید شده است جلوگیری از اطاله دادرسی و کاهش ورودی پرونده‌ها است. اسناد عادی مشکلاتی را ایجاد می‌کند؛ بر اساس گزارش‌ها بین ۵۰ تا ۵۵ درصد از پرونده‌های حقوقی دعاوی ناظر بر اسناد عادی است.

افزایش پرونده‌های حقوقی و اطاله دادرسی چالش مهم اعتبار اسناد غیر رسمی

همچنین حسن سلیمی، سردفتر اسناد رسمی و حقوقدان در این خصوص بیان کرد: حجم بزرگ ورودی پرونده‌ها به دادگستری یکی از دلایل ایجاد مشکل مزمن اطاله دادرسی است. به لحاظ آماری هنگامی که پرونده‌های دادگستری‌های سراسر کشور را مورد بررسی قرار دهیم متوجه می‌شویم بخش مهمی از پرونده‌های ورودی به دادگستری پرونده‌هایی با موضوع کلاهبرداری، فروش و انتقال مال غیر و جعل سند با استفاده از سند مجهول است که معمولاً و عموماً در معاملاتی اتفاق می‌افتد که با اسناد عادی منتقل می‌شود، در حالی که این مسائل در خصوص اسناد رسمی کمتر اتفاق می‌افتد.

بنابراین به نظر می‌رسد اعتبار معاملات قولنامه‌ای عادی به پاشنه آشیل نظام حقوقی کشور تبدیل شده است و با وجود اینکه دولت، مجلس و قوه قضائیه هر سه بر بی‌اعتباری این اسناد متفق‌اند، اما شورای نگهبان طرح تصویب شده در مجلس در این خصوص را به دلیل اینکه آن را خلاف موازین شرع می‌داند، رد کرده است.

به گفته حجت الاسلام موسی غضنفرآبادی، رئیس کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس، ب سیاری از وزارتخانه‌ها از جمله وزارت اقتصاد و جهاد کشاورزی بارها بر ضرورت قانونی شدن این طرح تأکید کردند و آن را به مصلحت می‌دانند.

غضنفر آبادی تأکید کرد: همه نهادهای حاکمیتی که به نحوی درگیر این موضوع هستند می‌گویند که به مصلحت است که هر چه زودتر اسناد عادی و غیررسمی سلب اعتبار یا فاقد اعتبار شود و بر این اساس باید مجمع تشخیص مصلحت نظام زودتر طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را بررسی و تعیین تکلیف کند.

با همه این تفاسیر باید منتظر ماند دید با وجود چنین معضلاتی که متوجه اعتبار قولنامه‌ها در کشور بوده است.، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول که ایده اصلی آن حذف معادلات غیررسمی از چرخه نقل و انتقال املاک در کشور است، چه سرنوشتی پیدا خواهد کرد.