کم و کیف قانون الزام به ثبت اسناد املاک غیر منقول

خبرگزاری مهر_گروه استان‌ها: مجموعه ثبت اسناد و املاک کشور با قدمتی ۱۰۰ ساله نقش مهمی در تثبیت حقوق مالکیت‌ها، صدور اسناد و حتی توسعه استان‌ها دارد.

موفقیت این سازمان بهبود روند کار دیگر سازمان‌ها و ادارات و حتی کاهش پرونده‌های قضائی را به همراه دارد.

به منظور آخرین دستاوردهای این مجموعه و اطلاع از قانون جدید ثبت اسناد با علیرضا حیرانی، سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان و محمد محمدزاده، مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان جنوبی به گفت‌وگو نشستیم.

قانون حد نگار و قانون الزام به ثبت اسناد املاک غیر منقول مکمل یکدیگر هستند

حیرانی، سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان جنوبی با اشاره به قانون الزام به ثبت اسناد املاک غیر منقول اظهار داشت: این قانون تقریباً در سال ۹۵ در مجلس آمد که چندین مرتبه بین مجلس و شورای نگهبان رفت و برگشت داشت و نهایتاً موضوع به تشخیص مصلحت نظام رسید و در آنجا این قانون مصوب و اجرایی شد.

وی تصریح کرد: تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون سوم تیرماه سال ۱۴۰۳ بوده و قانونی نو بوده و از زمان اجرایی شدن آن زمان زیادی نگذشته است.

سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان جنوبی افزود: اگر بخواهیم درک صحیحی از این قانون داشته باشیم باید در کنار آن، به قانون جامع حد نگار توجه داشته یعنی این دو قانون در واقع مکمل یکدیگر هستند.

حیرانی با اشاره به اینکه قانون جامع حد نگار تقریباً در سال ۹۳ مصوب شد، افزود: بر اساس این قانون پیش بینی شد برای همه املاک و اراضی کشور بر اساس نقشه‌هایی که تهیه می‌شود اسناد حد نگار یعنی اسنادی با مشخصات ویژه‌ای که در سند درج شده صادر شود.

اسناد عادی قولنامه‌ای هدف این قانون است

وی ادامه داد: در حال حاضر قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیر منقول در واقع این قانون حدنگاری را تکمیل می‌کند یعنی هر آنچه در قانون قبلی رقم خورد و اسناد حد نگار صادر شد از این به بعد بنا بر این بوده هر معامله‌ای که صورت می‌گیرد وجهه رسمی به آن داده شده یعنی اینکه جنبه رسمی داشته باشد و آثار رسمی بر آن بار شود.

سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان جنوبی اضافه کرد: به طور خلاصه اسنادی عادی قولنامه‌ای هدف این قانون بوده که در بازه‌هایی که تعریف شده مردم اسناد عادی خود را در سامانه مربوطه بارگذاری کرده و مهلت‌هایی در این راستا مقرر شده و بعد از بارگذاری این اسناد بعد از مدتی منتهی به صدور سند مالکیت شود.

بعد از مهلت در نظر گرفته شده معاملات باید به صورت رسمی باشد و معاملات عادی انجام نمی‌شود

حیرانی گفت: بعد از اجرایی شدن قانون و بعد از مهلت‌هایی که در نظر گرفته شده دیگر معاملات به صورت عادی انجام نخواهد گرفت و معاملات حتماً باید به صورت رسمی باشد.

وی بیان داشت: برای اینکه از این قانون فهم دقیق‌تری داشته باشیم لازم است سامانه‌ای که در ماده یک و ماده ۱۰ قانون اشاره شده در نظر گرفته شود.

سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان جنوبی اضافه کرد: در ماده یک قانون الزام، بحث سامانه ثبت الکترونیک اسناد که به سامانه ثبت آنی معروف و سال ۹۲ راه اندازی شده و در دفاتر اسناد رسمی قابل استفاده قرار گرفته مد نظر بوده که در حال حاضر نیز مورد استفاده می‌باشد.

اسناد عادی یکی از چالش‌های دستگاه قضا

حیرانی به سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون تحت عنوان سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی اشاره داشت و گفت: ابتدا باید این دو سامانه را از یکدیگر تفکیک کرده و بنگریم که هدف قانونگذار از تعریف این دو سامانه چه بوده است.

وی با اشاره به اینکه در سامانه ماده یک یا همان سامانه ثبت الکترونیک اسناد، قانونگذار در این ماده قانونی چنین مقرر داشته که هر عمل حقوقی که بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون و بعد از راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ که همان سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی بوده یک سال پس از راه‌اندازی آن سامانه هر عمل حقوقی که افراد انجام داده‌اند بایستی آن عمل حقوقی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود.

سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان جنوبی ادامه داد: تاکنون این الزام وجود نداشته و مردم به راحتی در قالب اسناد عادی این کار را انجام می‌دادند اما اسناد عادی یکی از چالش‌های دستگاه قضا بوده و تقریباً از پرونده‌های پرتکرار دستگاه قضا در محاکم و دادگستری پرونده‌هایی بوده که مربوط به اسناد عادی می‌باشد چون باعث جعل اسناد، فروش یک ملک به چند نفر و دیگر آثار زیانبار می‌شود.

مهلت یک ساله قانون گذار به دستگاه قضا برای راه اندازی سامانه جدید این قانون

حیرانی بیان کرد: این اقدام قانونگذار اقدام بسیار به جایی بوده که در راستای حفظ امنیت حقوقی و حفظ مالکیت شهروندان صورت گرفته است.

وی با اشاره به اینکه قطعاً قانون جنبه پیشگیرانه دارد، یادآور شد: این قانون ۱۵ ماده دارد و ۱۴ آئین نامه که هنوز برخی از آئین نامه‌های آن صادر نشده و به محض اینکه آئین نامه‌ها صادر و ابلاغ شد شکل رسمی می‌گیرد و بعد از این با توجه به مواردی که قانون گذار مقرر داشته شاهد کمترین مشکل در بحث معاملات مردم و کمترین چالش در پرونده‌های دادگستری خواهیم بود.

سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان جنوبی با بیان اینکه بعد از اینکه سامانه ماده ۱۰ ساماندهی اسناد غیررسمی راه اندازی شد یک سال پس از آن قانون گذار وقت گذاشته که قانون ایجاد شود، گفت: یک سال بعد از آن هر اقدام حقوقی را بخواهد انجام گیرد که در ماده یک آمده مستلزم این بوده که در سامانه ثبت الکترونیک ثبت اسناد بارگذاری شود در غیر این صورت اسناد عادی معامله‌ای را انجام داده‌اند و قانون گذار گفته اگر مشکلی برایشان ایجاد شد دیگر محاکم و دادگستری این اسناد را قبول نمی‌کنند و در دستگاه‌های اجرایی قابلیت پذیرش را ندارد.

حیرانی افزود: در حال حاضر اقدام خاصی در این زمینه متصور نبوده تا زمانی که سامانه راه اندازی شود که قانون گذار یک سال در این راستا به قوه قضائیه وقت داده است.

وی یادآور شد: از تاریخ سوم تیرماه امسال چنانچه معاملاتی در بنگاه‌های املاک انجام گیرد قانون جدید شامل آن می‌شود.

سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان جنوبی با بیان اینکه آنچه قانون گذار در تبصره چهار ماده یک مقرر داشته و لازم‌الاجرا بوده از سوم تیرماه به بعد که باید هم مردم نسبت به اجرای این قانون حساسیت داشته و هم مشاوران املاک نسبت به آن دقت داشته باشند، اضافه کرد: اسناد رسمی که بعد از تاریخ سوم تیرماه به صورت حد نگار صادر شده باید نقل و انتقال آن رسمی باشد.

حیرانی گفت: در سال گذشته برای مشاوران املاک یک سری دوره‌های آموزشی برگزار شده که منتج به صدور پروانه‌های تخصصی شد.

آموزش تخصصی مشاوران املاک

وی ادامه داد: چون این شغل نیاز به آموزش‌های تخصصی دارد در کنار پروانه کسبی که همه حرف دارند بایستی این افراد که کار تخصصی انجام دهند آموزش‌هایی را دیده و در کنار آن آزمون برگزار و این افراد به اداره کل صمت برای صدور پروانه تخصصی معرفی شده‌اند.

سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان جنوبی اضافه کرد: اما در کنار آن با همکاری که با اداره کل ثبت اسناد وجود دارد بنا بر این شده که دوره‌های آموزشی برای مشاوران املاک با همکاری این دو مجموعه برگزار تا این قانون تبیین شود کما اینکه یک جلسه آموزشی هم برگزار شده است.

عدم اعتبار قولنامه‌های دستی که بعد از سوم تیرماه امسال نقل و انتقال عادی می‌یابند

حیرانی گفت: بحث سامانه ماده ۱۰ که بسیار مهم بوده و شاه بیت این قانون بوده در آن پیش بینی شده مردم اسناد عادی که در اختیارشان بوده و قبل از سوم تیرماه امسال بوده دو سال وقت داده شده تا این اسناد در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی بارگذاری و از تاریخ بارگذاری مجدد قانون گذار دو سال وقت گذاشته تا مردم نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.

وی ادامه داد: دیگر قولنامه‌های دستی که بعد از سوم تیرماه که اسناد حد نگار بوده نباید نقل و انتقال عادی انجام شود بلکه باید رسمی باشد در غیر این صورت اعتباری ندارد.

سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان جنوبی گفت: ماده سه در بحث مشاوران املاک پیش بینی شده که اگر مشاور املاکی بخواهد معامله‌ای را در دفتر خود تنظیم کند با گذشته متفاوت شده است.

حیرانی یادآور شد: تا قبل از اجرای این قانون مشاوران املاک گواهینامه‌ای تنظیم کرده و در همان جا سندی تحت عنوان سند قولنامه‌ای صادر و رد و بدل می‌کردند اما بعد از اینکه آئین نامه به جریان افتاد دیگر مشاوران املاک مثل گذشته نمی‌توانند معامله را خودشان تنظیم کنند بلکه صرفاً بایستی مقدمات معامله را انجام و گفت‌وگو و مذاکرات را در قالب پیش‌نویس ثبت کرده و آن را به دفاتر اسناد رسمی ارسال و در این دفاتر تأیید نهایی معامله را انجام و نسبت به نقل و انتقال ملک عمل حقوقی انجام می‌شود.

وی گفت: در بحث اسناد حد نگار که بعد از تاریخ سوم تیرماه صادر شده اگر به مشاوران املاک مراجعه شد نمی‌توانند تنظیم گواهینامه‌ای را داشته باشند بلکه باید بعد از گفت‌وگو برای صدور سند به دفاتر اسناد رسمی معرفی شوند.

تعداد زیادی از اسناد املاک روستایی در استان باقی مانده است

محمدزاده، مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان‌جنوبی نیز در ادامه این بحث در گفت‌وگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: اسناد املاک روستایی هنوز تعداد زیادی باقی مانده و اسناد دفترچه‌ای در دست مردم بوده که باید برای صدور سند حد نگار پیگیری کنند.

وی تصریح کرد: در حوزه شهری نیز می‌توانیم بگوییم که بیشتر آن انجام شده و بسیار آمار آن نسبت به روستاها کمتر است.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان‌جنوبی افزود: برای دستگاه‌ها و دفاتر اسناد رسمی در راستای اجرای این قانون وظایفی تکلیف شده است.

فعال بودن ۷۲ دفترخانه ثبت اسناد رسمی در استان

محمدزاده با اشاره به اینکه یکی از موضوعاتی که در این بحث بوده، سامانه ثبت الکترونیک یا سامانه ثبت آنی می‌باشد که از سال ۹۲ راه اندازی شده و ۸۰ نوع سند و اقداماتی که باید دفاتر انجام دهند در این سامانه صورت می‌گیرد، یادآور شد: بحث پیش‌نویس قراردادی که در بنگاه‌های املاک و مشاوران املاک تهیه می‌شود با اتصال آنها به دفاتر اسناد رسمی که در نهایت در آنجا دفاتر اسناد رسمی قرارداد را تنظیم و بعد از شروطی که طرفین دارند در نهایت به تنظیم سند منجر خواهد شد در این زمینه مورد نظر است.

وی گفت: تا سال قبل بیش از ۵۰ دفترخانه اسناد رسمی در سطح استان وجود داشته اما با توجه به آزمونی که برگزار شد و اعتباری که از پذیرفته شدگان به عمل آمد در حال حاضر ۷۲ دفترخانه وجود دارد که امسال هم به آن اضافه می‌شود.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان‌جنوبی اضافه کرد: در حال حاضر ملاکی برای تعداد دفاتر ثبت اسناد رسمی در استان وجود ندارد و اگر در آزمون قبولی وجود داشته باشد و بحث صلاحیت‌های عمومی شأن موفقیت‌آمیز باشد می‌توانند دفاتر خود را فعال کنند.